Saviez-vous que près de 2/3 des baux commerciaux signés avant 2014 sont encore indexés sur l'indice du coût de la construction (ICC) ? Cet indice, qui reflète l'évolution des coûts de construction, a longtemps été la référence pour la révision des loyers commerciaux. Mais depuis la loi Pinel de 2014, de nouveaux indices plus représentatifs ont été introduits. Quelles sont les implications pour les bailleurs et les locataires ? Le cabinet d'avocats Law & Co, situé à Évry-Courcouronnes près de Corbeil-Essonnes et Massy, vous éclaire sur les mécanismes de révision et de déplafonnement des loyers commerciaux.
Avant 2014, l'ICC était l'indice de référence pour l'indexation des loyers commerciaux. Calculé chaque trimestre par l'INSEE, il reflétait l'évolution du coût de la construction. Mais avec la loi Pinel, le législateur a introduit de nouveaux indices, plus adaptés à la réalité économique des locataires : l'ILC pour les activités commerciales et l'ILAT pour les activités tertiaires.
Ces nouveaux indices prennent mieux en compte l'inflation et sont donc plus favorables aux locataires. Toutefois, l'ICC reste applicable pour les baux antérieurs à 2014 qui ne prévoient pas de clause de substitution d'indice. Environ 2/3 des baux en cours sont encore concernés.
Selon l'INSEE, l'indice du coût de la construction (ICC) a augmenté de 6,8% sur un an au 4e trimestre 2022. C'est une hausse significative qui peut avoir un impact important sur les loyers indexés sur cet indice.
Tous les 3 ans, le bailleur a le droit de réviser le loyer, c'est la fameuse "révision triennale". Le nouveau loyer est alors calculé en appliquant la variation de l'indice (ICC, ILC ou ILAT selon les cas). Cette augmentation est plafonnée à la variation de l'indice, sauf clause contraire du bail.
Certains baux prévoient une clause d'échelle mobile, qui permet une révision plus fréquente, généralement chaque année. Cette clause offre plus de souplesse mais peut aussi entraîner des hausses plus régulières pour le locataire.
Exemple : Un bail commercial signé en 2010 à Évry-Courcouronnes prévoit un loyer initial de 10 000 € HT/an indexé sur l'ICC. L'ICC était alors de 1517. Lors de la révision triennale de 2022, l'ICC est passé à 1886. Le nouveau loyer sera donc de 10 000 x (1886/1517) = 12 433 € HT/an, soit une augmentation de près de 25% !
Bon à savoir : Lors de la révision triennale, si l'augmentation est supérieure à 25%, elle doit être étalée par tiers sur 3 ans à la demande du locataire.
Lors de la révision triennale, le bailleur peut, sous certaines conditions, demander un déplafonnement du loyer, c'est-à-dire une hausse supérieure à la variation de l'indice. Mais cette faculté est strictement encadrée :
En cas de refus du locataire, le bailleur peut saisir le juge qui fixera le montant du nouveau loyer. À noter que le juge n'est pas lié par le plafond de 10% et peut fixer un loyer supérieur s'il estime que la valeur locative le justifie.
Pour éviter un pic de loyer, il est possible de prévoir une clause d'étalement ou de lissage dans le bail. L'augmentation est alors répartie sur plusieurs années, ce qui peut être plus supportable pour le locataire.
A noter : Le locataire peut demander une révision à la baisse du loyer en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une baisse de plus de 10% de la valeur locative.
En résumé, l'évolution des loyers commerciaux est un sujet complexe qui nécessite de bien comprendre les mécanismes d'indexation et de révision. Voici quelques points clés à retenir :
Bon à savoir : Avant de signer un bail commercial, il est judicieux de faire appel à un avocat spécialisé pour analyser les clauses, notamment celles relatives à l'évolution du loyer, et négocier les termes du contrat.
Chez Law & Co, nous avons l'expérience et l'expertise pour vous accompagner dans la rédaction et la négociation de vos baux commerciaux. Notre approche personnalisée et pragmatique nous permet de comprendre vos enjeux et de défendre au mieux vos intérêts, que vous soyez bailleur ou locataire. Situés à Évry-Courcouronnes, nous intervenons dans tout l'Essonne et notamment à Corbeil-Essonnes et Massy. N'hésitez pas à nous contacter pour bénéficier de conseils juridiques avisés et d'un accompagnement sur-mesure.