Saviez-vous que la loi Pinel du 18 juin 2014 a profondément modifié les règles applicables aux baux commerciaux ? Cette réforme, entrée en vigueur pour tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, vise à rééquilibrer les relations entre bailleurs et locataires. Chez Law & Co, cabinet d'avocats à Évry-Courcouronnes près de Corbeil-Essonnes et Massy, nous accompagnons au quotidien nos clients dans la négociation et la rédaction de leurs baux commerciaux, en intégrant les nouvelles dispositions de la loi Pinel.
Bon à savoir : La loi Pinel s'applique à tous les contrats de location : baux commerciaux, baux artisanaux, baux professionnels (professions libérales) et même baux dérogatoires.
Avec la loi Pinel, le principe de la durée minimale de 9 ans du bail commercial est maintenu. Toutefois, le locataire bénéficie d'une nouvelle faculté de résiliation triennale, sans motif et avec un préavis réduit à 6 mois. Une souplesse appréciable pour adapter le bail à l'évolution de son activité !
Le bailleur peut lui aussi résilier le bail tous les 3 ans, mais seulement pour certains motifs (construction, reconstruction ou surélévation de l'immeuble) et avec versement d'une indemnité d'éviction. Précisons que les baux de plus de 9 ans et ceux destinés à des activités spécifiques (bureaux, entrepôts, locaux monovalents) peuvent échapper à ces règles de résiliation triennale.
À noter : La loi Pinel a instauré un préavis unique de 3 mois pour le locataire commerçant ou artisan souhaitant prendre sa retraite. Le locataire peut également donner congé à tout moment pour construire ou acquérir un local pour son activité, avec un préavis de 6 mois.
La loi Pinel maintient la liberté de fixation du loyer initial. Mais une fois le bail signé, les modalités de révision du loyer sont strictement encadrées :
Pour les baux de centres commerciaux, la pratique des loyers binaires (minimum garanti + variable) et des clauses recettes reste possible. Mais là encore, la hausse est plafonnée en cas de déplafonnement.
Fini les mauvaises surprises ! Le bailleur doit annexer au bail un état des lieux et un inventaire précis des locaux loués. Les charges et taxes refacturées au locataire sont limitées à une liste définie par décret. Certaines charges comme les honoraires de gestion ne peuvent plus être imputées.
Exemple : Si des travaux dans les locaux loués durent plus de 21 jours et rendent l'utilisation des locaux impossible, le loyer est suspendu pendant toute la durée des travaux.
Côté travaux, la répartition est clarifiée. Le clos, le couvert, les équipements mentionnés au bail et la mise en conformité sont à la charge du bailleur. Le locataire doit assumer les réparations locatives et d'entretien courant. Une grille adaptée aux spécificités des boutiques éphémères et espaces de coworking serait bienvenue.
Dernier apport majeur de la loi Pinel : en cas de vente des murs, le locataire bénéficie d'un droit de préférence pour se porter acquéreur. Le bailleur doit l'en informer par LRAR ou acte d'huissier, en mentionnant le prix et les conditions de la vente.
Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour se prononcer. S'il n'a pas pu ou voulu exercer son droit lors de la première vente, il bénéficie à nouveau de ce droit de priorité en cas de nouvelle vente dans des conditions différentes ou à un prix plus avantageux.
Bon à savoir : La loi Pinel autorise la pratique du "bail précaire" de courte durée (max 3 ans), sans droit au renouvellement ni indemnité d'éviction, idéal pour les start-up ou les commerçants testant un nouveau concept.
Voici les points clés à retenir sur la loi Pinel et les baux commerciaux :
Près de 500 000 baux commerciaux seraient concernés par ces nouvelles dispositions. Les baux conclus avant le 1er septembre 2014 peuvent aussi en bénéficier par avenant, si bailleur et locataire sont d'accord.
En résumé, la loi Pinel apporte de nombreux changements qui sécurisent la relation locataire-bailleur. Mais pour tirer le meilleur parti de ce nouveau cadre juridique, mieux vaut être bien conseillé !
Chez Law & Co, nos avocats connaisseurs des baux commerciaux vous accompagnent dans la négociation des clauses clés de votre contrat : destination des locaux, loyer et charges, travaux, clause résolutoire, garantie… Notre compétence juridique, alliée à notre connaissance des spécificités locales du marché immobilier commercial en région d'Évry-Courcouronnes, Corbeil-Essonnes et Massy, est à votre service pour sécuriser votre bail.
Vous êtes locataire ou bailleur commercial ? Prenez rendez-vous avec notre équipe pour auditer votre bail existant ou préparer sereinement votre prochain bail commercial "Pinel-compatible". Conseil de pro : pour les locataires, anticipez la renégociation de votre bail 6 à 12 mois avant son échéance pour obtenir les meilleures conditions !