Vous envisagez de signer un bail commercial pour votre activité ? Avant de vous engager, il est crucial de bien comprendre les implications de la durée du contrat. Chez Law & Co, cabinet d'avocats à Évry-Courcouronnes près de Corbeil-Essonnes et Massy, nous constatons que de nombreux locataires sous-estiment l'importance de cet aspect pourtant stratégique. Fort de notre expertise en droit des contrats, nous vous éclairons sur les points clés à connaître.
Saviez-vous qu'un bail commercial a une durée minimale imposée par la loi de 9 ans ? C'est l'article L145-4 du Code de commerce qui fixe cette règle. Cela signifie que vous vous engagez pour une période conséquente, qui aura un impact certain sur le développement de votre activité.
Il existe toutefois une souplesse : la possibilité pour le locataire de résilier le bail à chaque échéance triennale, c'est-à-dire tous les 3 ans. On parle de bail "3-6-9". Cette faculté vous permet de vous adapter si votre activité évolue plus vite que prévu ou si l'emplacement ne convient plus.
Bon à savoir : les parties peuvent prévoir contractuellement une durée supérieure à 9 ans, sans dépasser 12 ans. Au-delà, un acte notarié est obligatoire et le bail sort du statut des baux commerciaux.
À l'inverse, la durée maximale d'un bail commercial est de 12 ans, au-delà un acte notarié est obligatoire. Il s'agira alors d'un bail emphytéotique, pouvant aller jusqu'à 99 ans. Une telle durée peut être intéressante pour sécuriser un emplacement stratégique sur le long terme.
Depuis la loi Pinel de 2014, il n'est plus possible de conclure des baux commerciaux à durée ferme, sauf rares exceptions comme les baux de courte durée pour les manifestations artistiques et culturelles. Objectif du législateur : protéger le locataire en lui garantissant une faculté de résiliation triennale.
Vous souhaitez résilier votre bail à l'échéance des 3 ou 6 ans ? Soyez vigilant sur la procédure à respecter :
Si le bail arrive à son terme final (fin des 9 ans ou plus), pas besoin de notification, le bail prend simplement fin. Mais il peut aussi se renouveler...
A noter : le non-respect des règles de résiliation peut entraîner la nullité partielle du bail ou sa requalification. Mieux vaut être rigoureux !
Contrairement à une idée répandue, le renouvellement du bail n'est pas automatique : le locataire doit en faire la demande ou le bailleur doit le proposer, dans un certain délai avant l'échéance.
Pour le locataire, la demande doit être faite au plus tôt 18 mois et au plus tard 6 mois avant la fin du bail, par acte d'huissier ou LRAR. Un renouvellement est l'occasion de renégocier certaines clauses du bail, il convient d'y réfléchir en amont de manière stratégique.
Bon à savoir : le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il devra alors verser au locataire une indemnité d'éviction. C'est un élément à prendre en compte dans la négociation.
Le bail dérogatoire est une exception notable : sa durée maximale est de 3 ans, sans possibilité de renouvellement. Il permet de tester un emplacement avant de s'engager sur une plus longue durée. Quant aux baux commerciaux de plus de 12 ans, ils doivent obligatoirement être conclus par acte notarié.
Important : si le bail contient une clause contraire aux règles exposées ci-dessus, par exemple une durée ferme, elle sera considérée comme nulle et non avenue.
Autre possibilité : conclure des baux commerciaux successifs, sans que leur durée totale ne dépasse 12 ans. Cela permet de s'engager sur une durée assez longue sans obligation d'acte notarié.
Au moment de négocier votre bail commercial, fixez la durée avec soin selon votre stratégie de développement. Un bail trop long vous engage sur une longue période, à l'inverse une durée trop courte peut pénaliser votre activité. Voici quelques conseils à garder en tête :
Quelques données clés pour bien situer les pratiques du marché : en 2022, la durée moyenne des baux commerciaux en France était de 8,2 ans (source : Observatoire des loyers commerciaux).
En conclusion, la durée du bail commercial est un élément clé à ne pas négliger. Avec une bonne compréhension des règles et quelques précautions, vous pourrez faire de votre bail un véritable atout pour votre entreprise.
Chez Law & Co, nos avocats spécialisés en droit des contrats et droit commercial sont à vos côtés pour optimiser la rédaction et la négociation de vos baux commerciaux. Situés à Évry-Courcouronnes près de Corbeil-Essonnes et Massy, nous vous apportons des solutions concrètes et adaptées à vos besoins. N'hésitez pas à nous solliciter pour toute problématique liée à vos contrats d'affaires.