Vous êtes bailleur ou locataire d'un local commercial et vous vous interrogez sur l'application de la TVA à votre loyer ? Vous n'êtes pas seul ! La fiscalité des baux commerciaux peut en effet s'avérer complexe, entre locaux nus et locaux équipés, option pour la TVA ou exonération... Heureusement, le cabinet d'avocats Law & Co, basé à Évry-Courcouronnes près de Corbeil-Essonnes et Massy, est là pour vous éclairer sur vos droits et obligations en la matière.
Lorsque vous louez un local commercial déjà équipé en mobilier, matériel ou installations nécessaires à l'activité du locataire, sachez que la TVA s'applique automatiquement au loyer et aux charges. Le taux est généralement de 20%, mais il peut être réduit à 10% pour certaines activités spécifiques comme les campings ou l'hébergement social.
Seule exception : si le bailleur bénéficie de la franchise en base de TVA (moins de 85 800 € de CA en 2023), il sera exonéré de TVA sur les loyers. Mais dans la majorité des cas, la TVA sera applicable et devra figurer clairement sur le contrat de bail.
Bon à savoir : pour les locaux dits "mixtes", comprenant à la fois des parties nues et équipées, une clé de répartition doit être déterminée dans le bail pour calculer la TVA applicable à chaque partie.
Exemple : La société Dupont loue à la société Martin un local commercial de 200 m² comprenant 150 m² de bureaux équipés et 50 m² d'entrepôt nu, pour un loyer mensuel de 3000 €. La clé de répartition est fixée à 75% pour les bureaux et 25% pour l'entrepôt. La TVA à 20% s'appliquera sur 75% du loyer soit 2250 €, le reste étant exonéré sauf option du bailleur.
Contrairement aux locaux équipés, la location de locaux commerciaux nus est par principe exonérée de TVA. Mais le bailleur a la possibilité d'opter pour l'assujettissement de ses loyers à la TVA. Pourquoi ferait-il ce choix ? Tout simplement pour pouvoir récupérer la TVA sur ses investissements immobiliers !
Cette option doit être formulée auprès des impôts dans les 15 jours de la conclusion du bail. Elle engage le bailleur pour 9 ans minimum. Mais attention, certains locaux nus restent obligatoirement soumis à TVA, notamment quand :
A noter : les règles de territorialité doivent être surveillées pour les baux conclus entre entreprises étrangères. Seules les locations d'immeubles situés en France sont soumises à la TVA française.
On l'a vu, le principal intérêt pour un bailleur d'opter pour la TVA est de pouvoir récupérer la taxe payée sur ses investissements et travaux. Mais le locataire y trouve aussi son compte ! S'il est lui-même assujetti à la TVA, il pourra en effet déduire la TVA qui lui est facturée sur ses loyers et charges.
En revanche, en l'absence d'option du bailleur, le bail sera soumis à des droits d'enregistrement (5,8% ou 4,8% du loyer cumulé). Un coût supplémentaire non négligeable, à prendre en compte dans les négociations.
Bon à savoir : les bailleurs doivent anticiper leurs flux de TVA pour optimiser leur trésorerie. Un décalage entre TVA collectée sur les loyers et TVA déductible sur les investissements peut en effet créer des creux de trésorerie à financer.
Pour éviter tout litige sur l'application de la TVA, il est essentiel de bien qualifier la nature du local loué (équipé ou nu) dans le bail commercial. Les loyers doivent aussi être stipulés HT et TTC pour plus de transparence.
Côté obligations déclaratives, le bailleur assujetti devra déposer des déclarations CA3 et mentionner son option pour la TVA sur les loyers. Le locataire lui aussi doit vérifier s'il peut récupérer la TVA sur ses loyers et charges en fonction de son statut.
Exemple : La société Durand a acheté un local commercial nu pour 500 000 € HT. Elle réalise 50 000 € HT de travaux d'aménagement et le donne en location à la société Dubois pour 5000 € HT/mois. En optant pour la TVA, la société Durand pourra récupérer 110 000 € de TVA sur son investissement (550 000 x 20%) et devra facturer une TVA de 1000 €/mois sur le loyer. Un choix rentable à condition que la société Dubois soit assujettie à la TVA et puisse la déduire !
A noter : en cas de vente du local loué en cours de bail, un mécanisme de régularisation de la TVA peut s'appliquer. Le vendeur assujetti à la TVA devra reverser une partie de la taxe déduite si l'acquéreur n'est pas assujetti. L'assistance d'un conseil est vivement recommandée.
En résumé, retenez que :
En cas de doute sur votre situation, n'hésitez pas à vous rapprocher de professionnels du droit comme le cabinet Law & Co.
Spécialisé en droit des contrats et des sociétés, Law & Co vous apporte une expertise pointue et des conseils sur-mesure, grâce à une équipe d'avocats réactifs et à votre écoute. La sécurisation de vos baux commerciaux est notre priorité ! Si vous êtes basé dans le secteur d'Évry-Courcouronnes, Corbeil-Essonnes ou Massy, contactez-nous pour un premier rendez-vous et bénéficiez d'un accompagnement juridique de qualité.