Saviez-vous que le bail commercial est un contrat spécifique qui offre une protection renforcée au locataire ? Chez Law & Co, cabinet d'avocats situé à Évry-Courcouronnes près de Corbeil-Essonnes et Massy, nous constatons que de nombreux entrepreneurs et commerçants méconnaissent l'étendue de leurs droits et obligations en la matière. Fort d'une solide expérience dans ce domaine, notre cabinet vous éclaire sur les points clés à connaitre avant de vous engager.
Exemple illustratif : Monsieur DUVAL, restaurateur, souhaite louer un local commercial pour ouvrir son établissement. Avant de signer le bail, il fait appel à Law & Co pour vérifier la conformité du contrat. Notre avocat repère une clause abusive qui permettait au bailleur d'augmenter fortement le loyer. Après négociation, cette clause est retirée et M. DUVAL peut signer son bail en toute sérénité.
Selon l'article L.145-1 du code de commerce, le bail commercial est un contrat de location portant sur un local utilisé pour l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Sont notamment concernés les boutiques, entrepôts, ateliers ou bureaux. Les locaux accessoires comme les réserves ou parkings peuvent aussi être inclus.
À noter que certaines professions libérales (médecins, avocats...) peuvent opter pour ce statut. Et depuis peu, les micro-entreprises bénéficient d'un nouveau dispositif appelé "bail réel solidaire d'activité".
Bon à savoir : En France, il y a environ 1 million de baux commerciaux en cours. Le loyer représente en moyenne 10% du chiffre d'affaires des commerces.
Afin de garantir la stabilité de l'activité, le bail commercial a une durée minimale de 9 ans. À l'issue de cette période, le locataire dispose d'un droit au renouvellement, sauf motif grave et légitime du bailleur. En contrepartie, le locataire s'engage à exploiter le fonds pendant au moins 3 ans.
Autre avantage majeur : l'évolution des loyers est plafonnée. Elle s'effectue selon un indice (ILC ou ICC) avec une révision annuelle par indexation ou tous les 3 ans, au choix. Seule exception : les paliers qui peuvent prévoir une hausse plus importante mais dont la fréquence est limitée.
Le locataire peut en outre sous-louer une partie du local, sauf clause contraire. Il peut aussi résilier le bail par anticipation, sans indemnité, en cas de retraite ou d'invalidité l'empêchant de poursuivre son activité. Enfin, il bénéficie d'un droit de préemption si le local est mis en vente.
A noter : La loi Pinel du 18 juin 2014 a renforcé la protection des locataires en plafonnant les hausses de loyer et en encadrant les motifs de refus de renouvellement du bail par le bailleur.
En signant un bail commercial, le bailleur s'engage à délivrer un local en bon état et à entretenir les parties communes. Il doit garantir au locataire une jouissance paisible des lieux. S'il souhaite vendre ou refuser le renouvellement du bail, il doit respecter une procédure spécifique. En cas d'éviction, le locataire peut prétendre à une indemnité.
De son côté, outre le paiement des loyers et charges, le preneur doit maintenir le local en état et effectuer les réparations locatives. Il a l'obligation d'exploiter selon la destination prévue au bail. S'il souhaite y déroger, une autorisation préalable est nécessaire. Déménager implique de respecter un préavis et de restituer les clés.
Bon à savoir : En cas de travaux ou de réparations dans les locaux, il est conseillé au locataire et au bailleur de signer un protocole d'accord fixant les délais, la nature et la répartition du coût des travaux, pour éviter tout litige commerciaux ultérieur.
Même si la loi ne l'impose pas, il est indispensable d'établir un bail écrit précisant les conditions d'occupation du local. Il est conseillé de faire appel à un notaire pour les baux complexes (durée > 12 ans, débit de boissons…) ou d'un montant élevé.
Côté locataire, pensez à vérifier les droits du bailleur et anticipez le renouvellement (demande 6 mois avant le terme). Côté bailleur, prévoyez une clause résolutoire et une garantie en cas d'impayés (caution, garantie à première demande…).
Le bail commercial est un outil précieux pour la pérennité de votre activité. Bien négocié, il vous offre une visibilité à long terme, des possibilités d'évolution et un loyer maîtrisé. Cependant, c'est aussi un contrat complexe qui nécessite d'être vigilant et bien conseillé.
Chez Law & Co, nous mettons notre expertise à votre service pour sécuriser la rédaction et l'exécution de vos baux commerciaux. Que vous cherchiez un local en Essonne ou souhaitiez louer un bien, nous vous accompagnons à chaque étape : diagnostic précontractuel, négociation, suivi du bail, gestion des contentieux…
Accessible et réactif, notre cabinet est votre partenaire de proximité pour tous vos projets immobiliers d'entreprise. N'hésitez pas à nous contacter pour un premier rendez-vous et bénéficiez d'un regard d'expert sur votre situation.